El día de ayer en el Colegio de Arquitectos de Pichincha, se dio un diálogo sobre la “Ley de Plusvalías”. Más allá de analizar las exposiciones, en algunos casos estructuradas y con datos de sustento de los argumentos expuestos y en otras absolutamente especulativas, pero eso sí, bañadas de un barniz de alarma amarillista, lo que más me llamó la atención fue el enfoque del conversatorio y la ligereza con la que se exponían algunas ideas, tanto por parte de algunos panelistas, como de quienes, en calidad de asistentes, dieron sus opiniones.
En ese sentido, este documento pretende aportar al necesario debate, algunos elementos que precisan cosas dichas en el foro, pero sobre todo, introducir variables de enfoque conceptual a la problemática y elementos que no pueden quedar fuera del análisis, sobre lo que esta ley busca regular.
Lo primero es señalar que resulta como mínimo inquietante, escuchar a actores que representan el sector de la construcción e inmobiliario, hablar con una “preocupación extrema” sobre el déficit habitacional. Mencionaba un representante de la cámara de la construcción, sentirse angustiado al ver como la actividad constructora se ha detenido, por causa de la ley, cuando el déficit en el país es de 1’700.000 viviendas. ¡Que nobleza digna de lágrimas, aplausos e indignación contra los indolentes burócratas que lanzan una ley, paralizando un sector que está empeñado en reducir el déficit habitacional!
Parece que quien manifestaba eso, desconoce por un lado que, el déficit habitacional no mide la “falta” de vivienda, mide la calidad de la misma y que los datos según el último censo de población y vivienda, señalan claramente que el déficit cualitativo (viviendas recuperables 1.341.634 u. 31,2%) es mayor al cuantitativo (viviendas a reemplazar 707.801 u. 18,9%). La pregunta al sector de la construcción sería: ¿están dispuestos a trabajar en mejoramiento habitacional si tanto les preocupa el déficit? Pero de forma adicional, se olvida que el censo únicamente contempla el estado de las viviendas ocupadas, es decir, desconocemos cuántas viviendas desocupadas existen en el país, muchas de las cuales con seguridad corresponden a la producción que ese sector genera.
Pero quizá lo más preocupante de argumentos como estos, es que hacen referencia a algo sobre lo que el sector de la construcción y sobre todo el inmobiliario se han mantenido al margen, porque no representa negocios rentables. Parece que se les olvida a quienes representan estos sectores, que los productos que ellos generan en términos habitacionales, no están orientados a los segmentos poblacionales que tienen necesidades insatisfechas necesariamente, porque su lógica es mercantil, es decir producen vivienda para quienes tienen el poder adquisitivo para comprar esos productos. En ese sentido y fue manifestado con claridad por un promotor inmobiliario (sintiéndose aludido por quien manifestaba que no hablen a nombre de quienes no representan), lo que les preocupa de la ley, es la incertidumbre a la que les ha sometido a sus clientes.
Sinceremos las cosas entonces, si el sector poblacional que vive en condiciones habitacionales precarias, sobre todo subsiste en base a economía informal por tanto tienen una escasa capacidad de ahorro y no son sujetos de crédito; y por otro lado, si de los 3’810.584 hogares censados en el 2010, el 60% se ubica en los tres primeros quintiles, resulta ingenuo o malicioso hablar de que es necesario reactivar la construcción, para solucionar el problema del déficit habitacional. ¡Señores de la industria de la construcción, la producción de vivienda bajo lógicas de mercado no ha solucionado ni solucionará el problema del déficit habitacional! Y si mantienen ese argumento, trabajen en vivienda social y prioritaria que no paga impuesto, o en mejoramiento habitacional en los barrios, que es lo que se requiere para aliviar el problema del déficit que tanto les preocupa.
No hay fórmulas mágicas para resolver el problema habitacional del país, pero seguro el camino no es únicamente facilitar actividad productiva de un sector dedicado a generar productos inmobiliarios para segmentos poblacionales que tienen capacidad de ahorro y crédito, y que ven a la vivienda como patrimonio familiar. Nadie niega que eso puede ser legítimo, pero no resuelve el problema de quienes no compran vivienda para incrementar su patrimonio o ganar de forma rentista con la compraventa de inmuebles, es decir de quienes requieren vivienda por su valor de uso.
Esto me da pie de abordar el otro tema que quiero señalar. En el conversatorio se mencionó otro instrumento legal de relativamente reciente emisión: la “Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial Uso y Gestión de Suelo LOOTUGS”. Se decía que esta ley es de avanzada, lo cual no dudo, estoy seguro de que es de largo, lo más novedoso que tiene el país en términos de legislación urbana. Sobre esto, al igual que en todo el conversatorio, se destacaron los instrumentos que esta ley contiene para generar operaciones urbanas y captación de plusvalías. Sin embargo, la ley también contiene algo que nadie pone atención y que quizá les suena a “poesía inaplicable” como ya mencionaban quienes se oponían a incorporar ese elemento en la ley. Me refiero a la Producción Social del Hábitat desarrollada en el artículo 88 de la LOOTUGS.
Este elemento, también incorporado a contracorriente en la normativa secundaria del MIDUVI, es un reconocimiento a las otras formas de producción de vivienda y ciudad. Esas, sobre las que la industria de la construcción e inmobiliaria no tiene puesto el radar, porque no significan buen negocio, pero que sin embargo constituyen por lo menos el 60% de lo que se construye en nuestras ciudades. Esas formas que han sido satanizadas por no representar números interesantes para la industria, porque es progresiva y de largo plazo, se basa en relaciones de confianza, en ayuda mutua, en cooperación no lucrativa y que, debido a la falta de atención desde las políticas públicas, también puede ser considerada “inadecuada” porque implica espontaneidad en los procesos constructivos.
Lo que me interesa resaltar con lo señalado, es que el enfoque con el que se abordan los problemas urbanos y habitacionales, es únicamente económico y el problema está ahí. Porque la vivienda y la ciudad no son mercancías, por tanto, no pueden ser medidas únicamente con cifras monetarias, marcadas por el pulso de la industria de la construcción. Nuestra Constitución y la Declaración Universal de Derechos Humanos entre otros tratados internacionales, ubican a la vivienda como un DERECHO. De igual forma, tanto la Constitución, como la LOOTUGS y la declaración suscrita por los Estados miembros de Naciones Unidas en HABITAT III, recogen el derecho a la ciudad.
Estos elementos obligan a replantear el análisis, porque entonces los Estados deben incentivar formas no mercantiles de producción de vivienda y ciudad. Y me refiero a los Estados en todos los niveles de gobierno, (como estipula la LOOTUGS en el artículo 88), porque sé que pedir eso al sector empresarial es ridículo, este no tiene interés y es comprensible ya que su génesis le obliga a pensar en términos de rentabilidad económica. Sin embargo, es muy importante que el sector productivo entienda, que el Estado debe, a más de considerar los factores económicos, tomar en cuenta los temas ambientales, sociales y culturales como mínimo, si se quiere hablar de sostenibilidad.
Estoy seguro que si las instancias gubernamentales, salen del ostracismo repetitivo de apostarle todo a la producción de vivienda bajo lógicas de mercado, apalancándose únicamente en el sector inmobiliario para producir vivienda social, muchos de los angustiosos problemas de desempleo, desaceleración de la economía, caída del PIB y demás datos económicos mencionados en el foro mejorarían. Claro eso demanda un cambio de enfoque absoluto, significa apostarle a la vivienda como bien de uso, entender que puede ser resultado de procesos socio-organizativos autónomos, que requieren apoyo técnico y financiero para resolver sus problemas habitacionales, reduciendo o eliminando la vulnerabilidad constructiva, significa entender que las personas que requieren vivienda son más que simples compradores.
Esto último es lo que considero más preocupante del diálogo al que asistí ayer, porque no se entiende ni por parte del sector productivo y al parecer tampoco por parte del gobierno (a la luz de lo que se conoce hasta ahora del plan casa para todos), que no es lo mismo urbanizar y construir casas que generar ciudad. Que la mercantilización de la vivienda tiene efectos nocivos tanto desde el punto de vista social como ambiental; y, -como manifestaba alguien ayer-, el suelo es un bien escaso, no renovable que está atado a la forma y lugar de producción de vivienda y la condiciona, por tanto, pensar únicamente en producir nuevas viviendas para segmentos poblacionales con capacidad de pago, distorsiona el mercado de suelo y genera exclusión social de los grupos que solo pueden acceder a vivienda precaria en suelos periféricos.
Ayer todos coincidían en que es necesario controlar la especulación del suelo, algunos manifestaban que la LOOTUGS ya lo hace, yo lo dudo, su enfoque es distinto y su comprensión y adecuada aplicación, tardará unos cuantos años. A mi criterio, a más de controlar la especulación del suelo, es también necesario considerar cuál es el impacto en precios, social y ambiental, que tiene la producción de viviendas nuevas, para un segmento de población que no tienen necesidades habitacionales apremiantes sino “legítimas” aspiraciones de incremento de patrimonio familiar.
Se debería también conocer cuál es el porcentaje de viviendas vacías en buen estado o recuperables, para activar mecanismos que permitan “movilizar” esos inmuebles haciendo cumplir la función social y ambiental de la propiedad, que dispone la Constitución y la ley. Me permito puntualizar para tranquilizar a muchos, que al leer esto se erizarán, que lo dicho no tienen nada que ver con acciones confiscatorias, al contrario, demandan una visión renovada e innovadora de generar empleo, habilitar vivienda sin necesidad de nuevas construcciones, sino centradas en la recuperación arquitectónica de inmuebles y reactivación urbana de sectores con bajo rendimiento a partir de incentivos. En otras palabras, diversificar las formas de enfrentar los problemas que generan exclusión urbana.
Considero que ya es momento de cambiar el enfoque con el que se piensa el desarrollo urbano. Planteo con honestidad una pregunta ¿cómo ha contribuido la enorme inversión de los últimos años en vivienda por parte del sector público y en productos inmobiliarios por parte del sector privado a la generación de ciudad? La respuesta es algo que debería cambiar los paradigmas con los que pensamos y actuamos en el espacio urbano.
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